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“在加拿大安省买房的流程?”
⛈阿芳是第一次在加拿大安省买房,两眼一抹黑,完全不知道该怎么做,我简单地跟她介绍了一下在安省买房子的流程。
🌩律师的介入时间点,一般在购房合同签完后。比较谨慎的做法是在下offer之前就请律师看title有没有问题,但是这样成本会比较高,尤其是在卖家市场需要抢offer的时候。但是提前检查title的好处是不言而喻的,不会买到存在很难补救的title问题的房子。
☁️律师拿到购房合同后,首先看两个时间节点,一个是closing date(交接日),一个是title search date(产权调查日)。律师需要在title search date之前,完成对房子title的检查,并对卖家律师发出requisition letter,要求卖家做到一系列事情,并提供clear title。卖家律师会提供response, 对我们的requisitions进行回应,并发draft transfer, 卖家的交接文件草稿和statement of adjustments给买家律师。
🌥同时,买家律师会收到银行的mortgage instructions,根据银行指示准备文件,并向银行发出request for funds。银行会在交接日当天将贷款金额存入律师信托账户。
🌦买家律师根据收到的statement of adjustments,以及银行贷款金额,计算出买家需要准备的金额,包括首付款,律师费,土地转让税,产权保险,政府的注册费等。买家在交接的三四天前需要将这笔款项提供给买家律师。
🌧交接之前,买家需要到律师事务所签交接文件,并购买好房屋保险。并根据购房合同约定,对房子进行1到3次visits,确保房屋本身没有问题。
⛅️交接日当天,买家律师把交接文件送达卖家律师,并将购房款存入卖家律师信托账户;卖家律师同样提供交接文件,以及房子的钥匙或者lock box code。当卖家律师收到房款后,在注册系统里release transfer, 买家律师就可以把买家的名字注册到title上,同时mortgage也会一并注册了。
🌦注册完成后,买家律师会把钥匙或者lock box code提供给买家,同时通知地税部门,房子的屋主发生了变更,新的地税单就会寄去买家的地址。
🌨这是最简单最普通的一个交接,交接过程中会发生各种各样的事情,跟律师保持良好的沟通,及时解决各种问题。
“拿到了安省提名,可以不交海外买家税吗?”
🌨收到了一个朋友的私信,她完成了在加拿大的学习,留下工作且拿到了安省提名(OINP),她想问在被省提名后和拿到pr卡的这段期间,她买房的话用不用交海外买家税?
🌥海外买家税(non-resident speculation tax)是安省省级层面的政策,目前的税率是25%,适用于在安省全境购买“residential property" 的外国个人,外国公司,和taxable trustee。所以,购买商业地产,农业用地和工业用地是不用交海外买家税的。
但是,从2023年开始,联邦实行了外国人买房禁令,只有符合一定豁免条件的外国人才能买房。也就是说,即使你愿意交海外买家税,人家都不给你这个交税的机会。所有持有旅游签证的外国人不再具有购房资格。学生签证的购房资格非常严苛,基本很难满足条件。目前比较有可行性的只有工签持有者,必须得持有剩余有效期超过183天的工作许可才有购房资格。
🌩外国个人购买居民住宅,只有在三种情形下,可以免交NRST:1. 省提名获得者;2. 得到难民保护的人;3. 和配偶一起买房,且配偶是加拿大公民,枫叶卡持有者,或者前述1.2两类人。
☁️私信我的朋友就是属于第一种情形,只要满足了一定的条件,她买房就可以不用交海外买家税了。根据Ontario Regulation 182/17第二条,a foreign national在满足下列条件时可以豁免海外买家税:
a. 已经获得了安省提名(is nominated under the Ontario Immigrant Nominee Program);
b. 如果有其他co-buyers一起上title, 他们必须是加拿大公民,枫叶卡持有者,省提名获得者或者得到难民保护的人;
c. 所有买家必须certify他们将把这个房子作为他们的principal residence;
d. 安省提名获得者已经提交了permanent resident的申请,或者certify他们将会提交permanent resident的申请。
Leasehold Property
Condo
Mobile Home 1
Mobile Home 2
【小镇房产系列】1. 去小镇买房的好处和小镇房产的种类 #leasehold property# #mobile home# #POTL# #Covid-19 impact#
我们看到一个趋势,就是越来越多的朋友去小镇买房,那么去小镇买房有哪些好处呢?
周末时可以逃离城市,去小镇上的湖边cottage度个悠闲假期;
做成B&B为自己增加一份收入;
为退休生活提前准备;
大多地区房价太高,但想拥有一套自己的房产;
由于疫情影响,work from home,没有必要居住在拥挤的城市。
那么在小镇买房和在城里买房有什么不一样的地方吗?总体而言,小镇房子的种类比城市房子更加多样化。
今天我想给大家介绍四种类型的房子:Leasehold Property; 平地上的condo;Mobile Home; 和 POTL。
Leasehold Property
除了我们大家最熟悉的freehold的house和condo,小镇有一种特殊形态的房子 ——leasehold property。简单地说,就是类似于国内的房屋产权。房主只拥有土地使用权,以及地面上这个建筑物本身。房主不拥有土地所有权。土地所有权一般由开发这个小区的公司所有。显而易见,leasehold的房屋价格会比freehold的房子低很多。从外观看上去跟普通房子没有任何区别,请见左图。
平地上的condo
Condo并不一定是我们熟知的楼房,看起来是detached的房子也可能是condo(见左图),每个月需要交管理费,所以condo本质上是一种产权形态,而不是房子本身的形态。
Mobile Home
从字面可以看出,mobile home是可以移动的房子(也叫park home, trailer home,房子坐落的那片土地被称之为park)。Mobile home提前在工厂里造好,有不同的型号,就像汽车款式一样。早期mobile home的起源是由于其可移动性(见左图Mobile Home 1),但是渐渐地它就跟trailer分化开来,成了manufactured home (见左图Mobile Home 2),通常是固定在一块租用土地上不再移动,成为居住房屋的廉价替代品。
POTL
最后一种特殊的房屋形态叫做“POTL”- a Parcel of Tied Land。这种房屋产权由两部分组成,一部分是作为freehold的房屋本身,还有一部分叫做“CEC” - Common Elements Condominium。“POTL ”房屋的屋主会拥有CEC的一个share。CEC一般包括社区的公共绿地,公共设施部分。 POTL的交易必须同时买卖freehold房子和CEC部分的产权,不可以分割进行交易。
【小镇房产系列】2. 小镇house和城市house有什么不同?#Well# #Propane# #Septic#
小镇的房屋主要以house为主,但是在买房的时候一定要注意一件事情,就是这个房子位于小镇的downtown区域还是其他区域。少量位于小镇downtown的房子与城市house区别不大,基本都有市政供水供暖和排污系统,但是大部分小镇house都位于downtown以外的区域,需要自己解决供水供暖和排污问题。
供水 - 靠水井 Well
农村房屋的供水是靠打水井获取地下水解决,所以买房的时候很重要的一件事情,是要检查水井是否有充分的供水。另外,水质也是一个需要关注的问题。有的银行贷款的时候需要买家提供一份水质检测报告——Water Potability Certificate,有的银行也接受title insurance公司的出具的Water Potability Endorsement作为检测报告的替代。如果水质检测作为一个贷款的condition存在,那么贷款经纪就需要及时提醒买家去完成这个检测,并及时跟买家律师沟通,以保证交接的顺利进行。
供暖 - 靠煤气罐 Propane/Oil
农村房屋供暖主要有两种,一种是propane(丙烷),另一种是oil(燃油)。Propane的价格会比oil低一些。用propane和oil进行供暖的房屋,在交接前,惯例操作是卖家都会把tank加满,买家需要向卖家支付加满整个tank的费用。如果买家不想卖家加满tank,就需要在交接前及时告知自己的律师,由自己律师跟卖家律师提出这个要求,一般卖家律师就会根据tank目前的读表数据来进行计算费用。
排污 - 靠化粪池 Septic
农村房屋地下都会有一个septic,也就是化粪池。如果你希望新买的房子地下是一个抽空了的化粪池的话,就需要在签合同的时候,将empty septic写进条款里。如果合同里没写的话,卖家是不会主动抽空化粪池的,所以买家经纪在起草合同的时候一定要注意加入这么一个条款。